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Locação social: a próxima fronteira das concessões no Brasil
Na última terça-feira (26/5), o Consórcio Habitação Social Recife, formado pela CPM Construtora e pela Sanco Engenharia, venceu, na B3, em São Paulo, o leilão da primeira parceria público-privada brasileira de habitação para locação social. Foi o único proponente, e aceitou a contraprestação pública mensal no teto do edital, R$ 2.453.074,24, com deságio zero.[1] O resultado, lido sem euforia nem desdém, sinaliza menos um mercado pronto do que uma fronteira que acabou de se mover.
Durante muito tempo, a habitação de interesse social foi vista como o território menos provável para uma parceria com a iniciativa privada. As razões pareciam evidentes. Tratava-se de um setor de subsídio quase integral, com baixa capacidade de pagamento dos beneficiários, risco político elevado, retorno incerto e horizonte de maturação longo demais para o apetite do mercado. No imaginário do setor, a parceria público-privada servia para rodovia, saneamento, iluminação pública ou presídio, mas não para moradia popular. O que está em curso no Recife sugere que essa fronteira começou a se mover.
Com a PPP Morar no Centro, a Prefeitura do Recife colocou na B3 o primeiro projeto brasileiro de parceria público-privada de habitação para locação social, com sessão pública realizada em 26 de maio de 2026, na sede da B3, em São Paulo.[2] Trata-se de concessão patrocinada de 25 anos, voltada a seis empreendimentos na área central, sendo quatro de locação social e dois destinados à população de baixa renda e ao mercado popular.
O projeto combina retrofit de imóveis existentes com novas edificações e prevê 1.128 unidades habitacionais. Dessas, 637 são destinadas à locação social e 491 voltadas à venda ou financiamento para famílias enquadradas nas faixas 2 e 3 do Minha Casa, Minha Vida.[3] Mais relevante do que qualquer número do edital, porém, é o que o projeto sinaliza, ou seja, o interesse estruturado de mercado em um segmento sobre o qual a leitura convencional sempre disse que não haveria mercado algum.
Essa leitura convencional tem base empírica. O déficit habitacional brasileiro foi estimado em 5.773.983 domicílios em 2024, o menor patamar da série histórica. Seu maior componente isolado é o ônus excessivo com aluguel urbano, que alcançou 3.587.777 domicílios em 2024 e corresponde a famílias urbanas de até três salários-mínimos que comprometem mais de 30% da renda com aluguel.[4]
São, em boa parte, famílias em faixas que o financiamento tradicional para compra da casa própria não alcança bem. Daí a conclusão que sempre pareceu óbvia. Se quem precisa não pode pagar, não há receita. E, sem receita, não haveria o que oferecer ao capital privado. A premissa estava correta, mas a conclusão extraída dela é que estava equivocada.
O equívoco foi confundir baixa capacidade de pagamento individual com ausência de modelo econômico, que são coisas distintas. A inviabilidade histórica não estava na natureza do serviço, mas na forma como se insistia em desenhá-lo. O modelo de sempre era um repasse de subsídio fantasiado de concessão, sem estrutura de receita combinada, sem alocação clara de risco e sem garantia que o investidor pudesse precificar. Modelado assim, de fato, ninguém aparece, não porque o setor seja impossível, mas porque o contrato estava mal desenhado.
O que muda no caso recifense é justamente a engenharia. A remuneração do concessionário não depende de uma fonte só. Combina contraprestação pública mensal máxima de R$ 2.453.074,24 (contratada sem deságio), receitas de alienação de parte das unidades, pagamento de aluguéis pelas famílias e exploração comercial de fachadas ativas.[5]
O aluguel social parte de valores baixos, a partir de cerca de R$ 210, e foi desenhado para comprometer, no máximo, de 15% a 25% da renda familiar.[6] Cada uma dessas fontes responde a uma fragilidade que, isoladamente, inviabilizaria o negócio.
Tão importante quanto criar receita é tornar o risco precificável. A disponibilização de imóveis federais reduz o peso do custo de aquisição de terrenos, que costuma inviabilizar projetos habitacionais em áreas centrais. As garantias foram estruturadas com conta vinculada, recursos ordinários e Fundo de Participação dos Municípios.
Já os riscos de vacância e de inadimplência foram repartidos entre poder público e concessionário, em vez de transferidos integralmente ao operador.[7] Cada uma dessas peças endereça, de forma direta, um motivo concreto pelo qual o investidor, historicamente, preferia ficar de fora.
Nada disso foi improviso local. O projeto se apoia em um andaime federal deliberado. Esse arranjo combina estruturação custeada por fundo de apoio a concessões e parcerias, assessoramento técnico da Caixa e participação da Secretaria de Patrimônio da União. Soma-se a isso a coordenação do Programa de Parcerias de Investimentos e a aprovação prévia pelo Tribunal de Contas do Estado de Pernambuco.[8] É política pública montada como engenharia institucional, não como gesto isolado de uma prefeitura.
É por isso que o ponto decisivo não é apenas o número de propostas nem o nome de quem se habilita, mas o sinal que o projeto emite. Antes do leilão, o projeto passou por escuta pública, rodadas de roadshow e meses de reuniões de apresentação a potenciais licitantes, etapas que só fazem sentido quando há mercado disposto a olhar.[9]
Quando aparece, como apareceu nesta terça, interesse qualificado em um segmento que o próprio setor classificava como não financiável, a pergunta muda de lugar. Sai do “isso é possível?” e entra no “como se faz isso bem?”. Essa troca de pergunta é a assinatura de um mercado em formação.
E o Recife não está sozinho. O caso é o piloto de uma carteira que o governo federal pretende replicar, com Campo Grande, Maceió, Santo André e outros municípios em um horizonte de até doze projetos-piloto.[10] É um arranjo desenhado para virar política, não evento. Se a engenharia que destravou o primeiro contrato se mostrar replicável, o que hoje é exceção celebrada pode, em poucos anos, virar categoria reconhecível de projeto.
Nada disso significa que o mercado de PPP de habitação social esteja maduro. Uma disputa de proponente único, como a do Recife, não equivale, por si só, a concorrência robusta. Um piloto, por sua vez, não equivale a escala. O desenho recifense ainda se apoia fortemente em andaimes que não estarão disponíveis em todo lugar, o tempo todo, na mesma intensidade. É o caso dos imóveis públicos doados, do fundo federal de estruturação e da assessoria técnica especializada. Replicar o modelo sem reproduzir esses suportes é um desafio aberto, não uma garantia.
Além disso, o modelo ainda terá que lidar com riscos estruturais que demandarão gestão cuidadosa, como apontou o Conselho de Arquitetura e Urbanismo de Pernambuco ao saudar a iniciativa.[11] Vários desafios seguem em aberto no horizonte de execução, entre eles a sustentabilidade da contraprestação ao longo de 25 anos, a vacância em imóveis de retrofit no centro, a inadimplência das famílias e a delicada equação entre alvo social e equilíbrio econômico-financeiro.
Por mais bem feita que seja, nenhuma modelagem contratual elimina integralmente esses riscos. O que ela faz, e já não é pouco, é torná-los gerenciáveis, conferindo à qualidade da gestão contratual ao longo da concessão o papel decisivo de mantê-los sob controle.
Seria igualmente um erro extrair daqui a lição oposta, de que toda moradia popular pode agora virar concessão, porque não pode. Em muitos contextos, a locação social seguirá dependendo de provisão direta, subsídio explícito ou arranjos que simplesmente não cabem na lógica de uma PPP.
O caso do Recife não dissolve essas restrições. Ele demonstra, sim, que existe um subconjunto de problemas habitacionais, tipicamente urbanos, centrais, com ativos reaproveitáveis e receita combinável, em que a parceria deixa de ser fantasia e passa a ser instrumento.
É essa fronteira que merece atenção. O que o Morar no Centro revela não é apenas uma solução habitacional engenhosa, mas um estágio do mercado brasileiro de concessões e PPPs. Um mercado que já não se limita às infraestruturas óbvias e começa a aparecer em terrenos que, há pouco, seriam descartados de antemão. Quando o capital privado se dispõe a olhar para locação social em centro urbano, a margem do que é “concedível” no país se alargou.
O que o setor precisava era de um caso que mostrasse, na prática, como a habitação social pode virar PPP. É justamente isso que o caso do Recife entregou. A lição que se tira daqui vale pela concretude. O mercado de PPP amadureceu o suficiente para alcançar terrenos antes tidos como improváveis, desde que alguém se disponha a desenhar o risco corretamente. E essa é, hoje, a notícia que importa. Mais do que o leilão em si, é o sinal de que, mesmo nos territórios mais difíceis, já há quem se sente à mesa disposto a construir. Um começo modesto, mas dos que costumam abrir caminho.
[1]BRASIL. Ministério das Cidades. Leilão de PPP de locação social marca avanço na política habitacional. Brasília, DF, 26 maio 2026. Consórcio Habitação Social Recife (CPM Construtora e Sanco Engenharia) arrematou a PPP em sessão realizada na sede da B3, em São Paulo, com a presença do Secretário Nacional de Habitação, Augusto Rabelo. Disponível em: https://www.gov.br/cidades/pt-br/assuntos/noticias-1/noticia-mcid-n-2216. Acesso em: 27 maio 2026.
[2]BRASIL. Ministério das Cidades. Recife publica edital e avança primeira PPP de locação social do Minha Casa, Minha Vida. Brasília, DF, 2 fev. 2026. Disponível em: https://www.gov.br/cidades/pt-br/assuntos/noticias-1/noticia-mcid-n-1928. Acesso em: 26 maio 2026.
[3]PROGRAMA DE PARCERIAS DE INVESTIMENTOS (PPI). Prefeitura do Recife publica edital da primeira PPP de Habitação para Locação Social do país. Brasília, DF, 2026. Contrato de 25 anos, valor estimado de R$ 644,5 milhões e investimentos da ordem de R$ 266 milhões; 1.128 unidades (637 de locação social e 491 de venda/financiamento). Disponível em: https://ppi.gov.br/prefeitura-do-recife-publica-edital-da-primeira-ppp-de-habitacao-para-locacao-social-do-pais-2/. Acesso em: 26 maio 2026.
[4]BRASIL. Ministério das Cidades. Déficit habitacional no Brasil recua pelo 2º ano consecutivo e atinge o menor patamar da história. Brasília, DF, 1 abr. 2026. Déficit de 5.773.983 domicílios em 2024 (7,4% do total), tendo o ônus excessivo com aluguel urbano como principal componente. Disponível em: https://www.gov.br/cidades/pt-br/assuntos/noticias-1/noticia-mcid-n-2073. Acesso em: 26 maio 2026.
[5]BRASIL. Ministério das Cidades. Recife publica edital e avança primeira PPP de locação social do Minha Casa, Minha Vida. Brasília, DF, 2 fev. 2026. Modelo de remuneração: contraprestação pública mensal estimada em R$ 2,45 milhões, alienação de unidades, aluguéis das famílias e exploração comercial das fachadas ativas. Disponível em: https://www.gov.br/cidades/pt-br/assuntos/noticias-1/noticia-mcid-n-1928. Acesso em: 26 maio 2026.
[6]ENTENDA a PPP Morar no Centro: projeto de concessão da prefeitura para locação e habitação social no Centro do Recife. Diário de Pernambuco, Recife, 11 mar. 2026. Critério de menor Contraprestação Pecuniária Mensal (teto de aprox. R$ 2,45 milhões); aluguéis a partir de R$ 210, comprometendo de 15% a 25% da renda familiar. Disponível em: https://www.diariodepernambuco.com.br/vida-urbana/2026/03/11710425-entenda-a-ppp-morar-no-centro-projeto-de-concessao-da-prefeitura-para-locacao-e-habitacao-social-no-centro-do-recife.html. Acesso em: 26 maio 2026.
[7]BRASIL. Ministério das Cidades. Recife publica edital e avança primeira PPP de locação social do Minha Casa, Minha Vida. Brasília, DF, 2 fev. 2026. Garantias estruturadas por conta vinculada com recursos do Fundo de Participação dos Municípios (FPM) e compartilhamento dos riscos de vacância e inadimplência entre poder público e concessionário. Disponível em: https://www.gov.br/cidades/pt-br/assuntos/noticias-1/noticia-mcid-n-1928. Acesso em: 26 maio 2026.
[8]PROGRAMA DE PARCERIAS DE INVESTIMENTOS (PPI). Habitação para Locação Social – Recife/PE. Brasília, DF, 2026. Projeto estruturado via Fundo de Apoio à Estruturação de Projetos (FEP), com assessoria técnica da Caixa Econômica Federal, participação da Secretaria de Patrimônio da União (SPU) e coordenação do PPI; aprovação prévia pelo Tribunal de Contas do Estado de Pernambuco (TCE-PE). Disponível em: https://ppi.gov.br/projetos/locacao-social-recife/. Acesso em: 26 maio 2026.
[9]RECIFE (PE). Prefeitura do Recife. Recife lança licitação para criar mais de 1 mil moradias no Centro. Recife, 31 jan. 2026. Escuta pública realizada em 2023 e aprovação pelo TCE-PE no fim de 2025; empreendimentos nos bairros de São José, Santo Antônio, Boa Vista e Cabanga, em alinhamento ao Programa Recentro. Disponível em: https://www2.recife.pe.gov.br/noticias/31/01/2026/recife-lanca-licitacao-para-criar-mais-de-1-mil-moradias-no-centro. Acesso em: 26 maio 2026.
[10]BRASIL. Ministério das Cidades. Recife publica edital e avança primeira PPP de locação social do Minha Casa, Minha Vida. Brasília, DF, 2 fev. 2026. Expansão da carteira federal para Campo Grande (MS), Maceió (AL) e Santo André (SP), com meta de até doze projetos-piloto. Disponível em: https://www.gov.br/cidades/pt-br/assuntos/noticias-1/noticia-mcid-n-1928. Acesso em: 26 maio 2026.
[11]ENTENDA a PPP Morar no Centro: projeto de concessão da prefeitura para locação e habitação social no Centro do Recife. Diário de Pernambuco, Recife, 11 mar. 2026. Roberto Salomão, presidente do CAU-PE, avaliou a proposta como iniciativa importante, mas que exigirá gestão “muito cuidadosa para evitar alguns riscos estruturais”. Disponível em: https://www.diariodepernambuco.com.br/vida-urbana/2026/03/11710425-entenda-a-ppp-morar-no-centro-projeto-de-concessao-da-prefeitura-para-locacao-e-habitacao-social-no-centro-do-recife.html. Acesso em: 26 maio 2026.
BRASIL. Ministério das Cidades. Déficit habitacional no Brasil recua pelo 2º ano consecutivo e atinge o menor patamar da história. Brasília, DF, 1 abr. 2026. Disponível em: https://www.gov.br/cidades/pt-br/assuntos/noticias-1/noticia-mcid-n-2073. Acesso em: 26 maio 2026.
BRASIL. Ministério das Cidades. Leilão de PPP de locação social marca avanço na política habitacional. Brasília, DF, 26 maio 2026. Disponível em: https://www.gov.br/cidades/pt-br/assuntos/noticias-1/noticia-mcid-n-2216. Acesso em: 27 maio 2026.
BRASIL. Ministério das Cidades. Ministério das Cidades participa de leilão da PPP de locação social do Recife. Brasília, DF, 25 maio 2026. Disponível em: https://www.gov.br/cidades/pt-br/assuntos/noticias-1/noticia-mcid-n-2209. Acesso em: 26 maio 2026.
BRASIL. Ministério das Cidades. Recife publica edital e avança primeira PPP de locação social do Minha Casa, Minha Vida. Brasília, DF, 2 fev. 2026. Disponível em: https://www.gov.br/cidades/pt-br/assuntos/noticias-1/noticia-mcid-n-1928. Acesso em: 26 maio 2026.
ENTENDA a PPP Morar no Centro: projeto de concessão da prefeitura para locação e habitação social no Centro do Recife. Diário de Pernambuco, Recife, 11 mar. 2026. Disponível em: https://www.diariodepernambuco.com.br/vida-urbana/2026/03/11710425-entenda-a-ppp-morar-no-centro-projeto-de-concessao-da-prefeitura-para-locacao-e-habitacao-social-no-centro-do-recife.html. Acesso em: 26 maio 2026.
PROGRAMA DE PARCERIAS DE INVESTIMENTOS (PPI). Habitação para Locação Social – Recife/PE. Brasília, DF, 2026. Disponível em: https://ppi.gov.br/projetos/locacao-social-recife/. Acesso em: 26 maio 2026.
PROGRAMA DE PARCERIAS DE INVESTIMENTOS (PPI). Prefeitura do Recife publica edital da primeira PPP de Habitação para Locação Social do país. Brasília, DF, 2026. Disponível em: https://ppi.gov.br/prefeitura-do-recife-publica-edital-da-primeira-ppp-de-habitacao-para-locacao-social-do-pais-2/. Acesso em: 26 maio 2026.
RECIFE (PE). Prefeitura do Recife. Recife lança licitação para criar mais de 1 mil moradias no Centro. Recife, 31 jan. 2026. Disponível em: https://www2.recife.pe.gov.br/noticias/31/01/2026/recife-lanca-licitacao-para-criar-mais-de-1-mil-moradias-no-centro. Acesso em: 26 maio 2026.
