O que diz a lei sobre a sublocação de imóveis? Entenda se é possível

Prática exige cautela e obediência às normas legais para evitar litígios, perdas financeiras e responsabilizações

A sublocação de imóveis é uma prática que, embora bastante presente no mercado imobiliário, ainda gera dúvidas e requer atenção especial às disposições legais que a regulamentam. Essa operação consiste na cessão de uso de um imóvel, ou de parte dele, pelo locatário original a um terceiro, mediante pagamento ou não.

O locatário, neste caso, torna-se sublocador, enquanto o novo ocupante é chamado de sublocatário. É importante destacar que essa nova relação contratual não anula a obrigação do primeiro perante o proprietário.

Ademais, o sublocatário, embora não tenha vínculo direto com o proprietário, pode ser responsabilizado subsidiariamente pelo pagamento de aluguéis, caso o sublocador não o faça.

Assim, a prática pode ocorrer tanto de forma total, quando toda a propriedade é cedida, quanto parcial, no caso de apenas um cômodo, como um quarto. Nesse sentido, exemplos práticos envolvem desde estudantes que alugam um quarto a colegas até comerciantes que repassam espaços em galerias.

Em imóveis comerciais, essa prática é comum em ambientes de coworking e clínicas, em que um profissional aluga a sala principal e repassa partes a outros profissionais. Do ponto de vista legal, essa modalidade é tratada pela Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato. Os artigos 13, 14 e 21 são os principais dispositivos sobre o tema.

O primeiro deles determina que a sublocação, assim como a cessão da propriedade e o empréstimo, dependem de consentimento prévio e escrito do locador. Isso significa que não basta um acordo verbal entre locador e locatário – é necessário um documento que comprove a anuência, seja contrato, termo de consentimento ou até mesmo e-mail formal.

Já o 14 estabelece que as regras da locação aplicam-se, no que couber, à sublocação. Por sua vez, o artigo 21 dispõe sobre os limites de valores: o aluguel cobrado pelo sublocador não pode ultrapassar o valor pago ao locador, exceto em casos de habitações coletivas multifamiliares, em que a soma dos aluguéis pode chegar ao dobro do valor principal.

No caso de imóveis comerciais, a jurisprudência já reconhece situações em que, por haver melhorias e benesses agregadas, é possível ultrapassar o valor do contrato original, como no caso de clínicas que incluem estrutura completa.

A Lei do Inquilinato também tipifica como contravenções penais, por exemplo, a exigência de mais de uma modalidade de garantia ou o recebimento de aluguel antecipado sem previsão contratual. Essas práticas são puníveis com prisão simples ou multa, conforme os artigos 43 e 44 da legislação.

Além das contravenções, a prática também pode ser enquadrada como crime, especialmente quando há dolo ou intenção de burlar a lei ou prejudicar o fisco. O artigo 44 estabelece que é crime recusar-se a fornecer recibo discriminado dos valores pagos, especialmente em habitações coletivas.

Desse modo, a omissão do documento pode ser interpretada como tentativa de dificultar a fiscalização ou ocultar receitas.

Outros crimes possíveis incluem a fraude à lei ou ao fisco, como o uso da sublocação para camuflar práticas ilegais, sonegar impostos ou ocultar ganhos não declarados.

A utilização de contratos para lavar dinheiro ou manter atividades ilícitas em funcionamento, por exemplo, pode levar à responsabilização penal não apenas com base na Lei do Inquilinato, mas também no Código Penal.

O tema ganha importância em um cenário de crescente busca por opções de casa para alugar, especialmente em grandes centros urbanos, nos quais a sublocação aparece como alternativa para dividir custos ou explorar oportunidades comerciais. A prática, quando feita legalmente, pode beneficiar todas as partes, ampliando o uso de imóveis subutilizados.