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ITBI x holdings imobiliárias: o julgamento que pode mudar o planejamento sucessório
Durante muitos anos, a constituição de holdings imobiliárias foi amplamente utilizada como instrumento de organização patrimonial e planejamento sucessório por famílias brasileiras. A estratégia permitia centralizar imóveis, estruturar regras de governança, facilitar a sucessão entre herdeiros e, em muitos casos, integralizar os bens ao capital social sem a incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), com base em imunidade prevista na Constituição Federal.
Nos últimos anos, porém, esse cenário começou a mudar. Municípios passaram a questionar planejamentos já estruturados, negar a aplicação da imunidade e exigir o recolhimento do imposto. A insegurança jurídica se intensificou e levou a discussão ao Supremo Tribunal Federal (STF), cujo julgamento, ainda em andamento, tem potencial para redefinir os limites do planejamento patrimonial e sucessório no Brasil.
O STF iniciou a votação de forma favorável aos contribuintes, com três votos para afastar totalmente a cobrança de ITBI sobre imóveis usados na integralização do capital social – metade do número necessário para formar maioria. Após os votos dos ministros Edson Fachin, Alexandre de Moraes e Cristiano Zanin, o julgamento foi suspenso, devido ao pedido de vista do ministro Gilmar Mendes.
Agora, o processo será retomado, com julgamento previsto para ocorrer entre os dias 20 e 27 de março, o que gera expectativa entre os contribuintes por uma decisão final que traga maior segurança jurídica sobre o tema.
Para compreender o que está efetivamente em jogo, é preciso esclarecer um ponto fundamental: a controvérsia não nasce de uma falha da Constituição, mas da forma como seus limites foram interpretados e aplicados na prática. Desde a sua origem, a Constituição foi clara ao prever a imunidade do ITBI na transmissão de bens imóveis para integralização do capital social, excetuando expressamente essa imunidade quando a atividade preponderante da pessoa jurídica adquirente for a compra e venda, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil.
O problema, portanto, nunca esteve no texto constitucional em si. A controvérsia sempre girou em torno do que exatamente caracteriza “atividade preponderantemente imobiliária”? O conceito é juridicamente indeterminado. A própria Constituição não define como essa preponderância deve ser aferida. O Código Tributário Nacional tentou trazer critérios objetivos, ao relacionar a preponderância ao percentual de receita operacional da empresa em determinado período.
Na prática, isso gerou um impasse importante: holdings familiares recém-constituídas não possuem histórico de faturamento e não realizam, ao menos inicialmente, operações típicas de mercado imobiliário. Seu objetivo não é comprar, vender ou locar imóveis em escala econômica, mas organizar o patrimônio da família.
Essa realidade, porém, vai além da mera “organização de patrimônio”. Em muitos casos, trata-se de famílias que possuem alguns poucos imóveis e extraem deles uma fonte legítima de renda por meio da locação. Ainda assim, não se trata de uma atuação profissional no mercado imobiliário. Esses imóveis representam, para essas famílias, um complemento de renda e uma forma de preservação patrimonial ao longo do tempo, e não uma atividade econômica organizada nos moldes de empresas imobiliárias tradicionais.
Foi a partir dessa leitura que, durante muitos anos, holdings familiares, inclusive aquelas que auferiam receitas de locação, conseguiram usufruir da imunidade do ITBI. Contudo, com o passar do tempo, os municípios passaram a adotar uma postura mais restritiva. Em muitos casos, a simples previsão de atividade imobiliária no objeto social da holding, ou a existência de receitas decorrentes de locação, passou a ser utilizada como fundamento para afastar a imunidade do ITBI.
Esse movimento foi fortalecido por decisões do STF (Tema 796), que reafirmou que a imunidade não alcança pessoas jurídicas cuja atividade preponderante seja imobiliária. A partir daí, aumentaram-se os indeferimentos administrativos e as cobranças de ITBI.
Agora, o STF deverá enfrentar questões centrais, como: o critério adequado para definir atividade preponderante; a relevância do objeto social em relação à atividade efetivamente exercida; a possibilidade de distinguir holdings patrimoniais familiares de empresas imobiliárias operacionais. Trata-se, portanto, de um julgamento que busca fechar uma zona de incerteza interpretativa criada ao longo de décadas.
Independentemente do desfecho do julgamento, uma conclusão já se impõe: o planejamento patrimonial deixou de comportar soluções padronizadas. Esse movimento não decorre apenas da atuação do STF, mas também de um ambiente legislativo e institucional mais rigoroso, evidenciado, como por exemplo, pela edição da Lei Complementar 227/2026, que estabelece que o ITBI deve incidir sobre o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, com expressa previsão dos critérios de apuração.
Nesse contexto, famílias que possuem imóveis, recebem aluguéis e organizaram seu patrimônio por meio de holdings podem se deparar com custos tributários inesperados.
Isso não significa o fim das holdings imobiliárias, mas o fim da ideia de que elas são, por si só, soluções automáticas ou isentas de riscos. A reforma tributária reforça esse cenário de cautela. E, embora o ITBI permaneça como tributo municipal, a tendência é de intensificação da fiscalização e maior rigor na análise de operações patrimoniais relevantes.
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O STF pode ainda modular os efeitos limitando a retroatividade da decisão e afastando a cobrança do ITBI apenas após a conclusão do julgamento. O ajuizamento de ação pode assegurar o direito de não recolher ITBI sobre a integralização de imóveis e recuperar valores pagos indevidamente nos últimos cinco anos.
Em um cenário de maior fiscalização, interpretações mais restritivas e consolidação jurisprudencial, decisões patrimoniais tomadas sem análise técnica adequada tendem a gerar insegurança e litígios futuros. O assessoramento jurídico especializado assume papel central não apenas na estruturação de planejamentos, mas na prevenção de riscos e na construção de soluções juridicamente sólidas e duradouras. Em tempos de mudança, planejar com técnica, responsabilidade e visão de longo prazo deixou de ser opção — tornou-se necessidade.
